不動産投資のリスク

不動産投資にはもちろん、メリットも多いですが、リスクについても把握しておきましょう。また、一般的に不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われていますが、具体的にどのようなリスクがあるのか確認しておきましょう。

空室リスク

不動産投資の主な収入源は賃貸収入です。投資したアパート、マンションが常に満室で、入居者が退室しても、すぐに次の入居者が見つかる保証はありません。借主は契約期間中であっても、退去日の1ヶ月前に通告すれば自由に退去可能。ですから不動産のオーナーは、常に空室リスクを意識して不動産運営に務める必要があります。
空室リスクを避けるには、優良物件を確実に購入すること、リフォーム等で物件の価値を高めること、入居者を確保するために家賃を下げること、空室保証サービスを活用する、などいくつかの対応策が考えられます。

家賃滞納リスク

投資先のアパートやマンションの借主が、必ずしも家賃を払ってくれるという保証はありません。家賃を期日までに支払わない滞納だけでなく、支払わずに居座られるパターンや支払わずに逃げられるリスクもあります。さらに家賃滞納者がいると、家賃を回収するまでは空室と同じで家賃収入が見込めませんので、予定していた利回りを確保できないことになります。
滞納リスクを避けるには、毎月家賃を支払ってくれる借主を探すことが大切。ただし、厳しい審査を行い、通過した方でないと家賃を滞納されてしまう可能性が高くなります。もし家賃を滞納された場合、オーナー自らが家賃を回収するのは非常に労力がかかりますので、滞納保証サービスを利用するのがよさそうです。また、入居者募集や建物の管理代行を不動産会社などが請け負うスタイルが増えてきています。オーナーは手数料を支払いますが、安心を得て手間が省ける保証システムを利用することも検討しましょう。

不動産の老朽化リスク

月日が経つにつれ、建物の老朽化が進みます。安定した入居者を確保するためにも、常に物件を最良の状態に維持する費用が必要です。「長期修繕計画」を十分検討しておく必要があります。

不動産価格の下落リスク

1980年代のバブル期の不動産価格の上昇は、バブル崩壊とともに暴落しました。1990年代以降は不動産価格の下落が続いています。ただ、ここ数年は都市部と地方で不動産価格の二極化が進んでいます。投資した不動産価格が投資した時よりも下落した場合は、損失を抱えることになります。これを不動産価格の下落リスクといいます。
不動産価格の下落リスクを避けるには、値下がりリスクに強い優良物件の確保、投資物件のリフォームなど不動産の老朽化を回避する運営管理が必要になります。

金利上昇リスク

金利と住宅ローンの関係は非常に密接です。日本の政策金利は日本銀行(日銀)が2006年7月にゼロ金利政策を解除した後、0.5％まで上昇しました。ところが、世界的な経済危機が広がるなか、2008年12月には追加利下げを実施し、0.1％まで政策金利を引き下げています。これを受けて住宅ローン金利も下落に転じています。2009年1月現在、日本の金利が上昇する可能性は低そうです。ただし、低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。今後、金利が上昇する場面では十分注意したいところです。金利上昇に備えて、固定金利でローンを組んだり、金利上昇局面を想定した返済プランを立てるなど、柔軟な対応が求められます。