区分マンション投資 [不動産 投資]
区分マンション投資とは、マンション（ワンルームなども含めて）一室を購入し、賃貸に出して定期的な家賃収入（インカムゲイン）を得ることです。不動産価格の上昇にともない、物件の価値が上がれば、その時点で売却し利益（キャピタルゲイン）を得ることもできます。
マンション投資に必要な資金はいくら？
区分マンション投資は、一戸建てやマンションを一棟購入するといったような不動産投資に比べて、少ない資金でも始めることができます。
まず、購入物件を買う際には、頭金として物件価格の1割～2割を準備しておきましょう。例えば2000万円の新築マンションの場合、頭金として200～400万円が必要になります。さらにその他諸費用が、購入価格の約5％かかると言われています。この場合、プラス100万円みておくと300～500万円の頭金があれば事足りそうです。
物件選びのポイント
立地条件を確認する
収益物件の立地（日当たり、眺望、周辺環境）は必ず、自分の目で確認することが大切です。入居者のニーズがあるのか、ターゲットとする入居者にマッチした立地なのかなど、検討することが成功の秘訣になります。具体的には、都心に近い、駅から徒歩10分以内であり、周辺環境（スーパー・公園・病院など）も良好、最寄り駅がターミナル駅に楽にアクセス（急行停車駅など）できる。
物件の状態をチェックする
投資用物件であったとしても、自分が住むことを想定して、間取りや収納などをチェックしましょう。水回りなどの設備器具、通気性・騒音、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等、室内の使い勝手、エントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等、大規模なリフォームは終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分かなどをチェックしましょう。
将来性をチェックする
物件近くの事業予定地・大きな空地・駐車場をチェックしましょう。ショッピングセンターのような将来的に大規模な建設物が建つ可能性もあるからです。また、近所にJR、私鉄、地下鉄などの駅が完成する予定があったり、敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は将来、建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金がほとんどかからない等のメリットがあります。逆に大規模再開発でマンションが乱立する場合、入居者確保が難しくなる場合もありますので、周辺のマンション建設予定も確認しておきましょう。
２０代でもアパートオーナーになれる不動産投資法【２０代不動産投資法】[AIR-20]中古一棟マンション・アパート投資について [不動産 投資]
中古一棟マンション・アパート投資とは、いわゆる中古マンションを丸ごと一棟購入し、各部屋を賃貸に出して定期的な家賃収入（インカムゲイン）を得ることです。区分所有マンション一室を購入して賃貸に出すだけではありませんので、まとまった家賃収入を期待することができます。
マンション投資に必要な資金はいくら？
一棟所有のマンション・アパートを購入する予算としては、だいたい5000万円～が一般的な相場となっているようです。中古マンション一室を購入するよりも、必要資金は必然的に多くなります。ただ、物件そのものを担保に入れて、資金を借り入れて資金を調達することもできます。
中古一棟マンション・アパート買いの特徴は？
以上のように、中古マンションを一棟買いするメリットとしては、安定して家賃を支払う入居者が多くいれば多くいるほど、まとまった賃貸収入を期待できる点があげられます。新築マンションに比べて運用利回りが高い中古区分所有マンションか、一棟買いをすることにより、全体的な運用利回りの底上げにつながることも、メリットといえそうです。
その一方で、一棟買いのデメリットとしては空室リスクが比較的高いこと、初期投資としてまとまった資金が必要になること、一部に空室が出た場合の影響は少ないかもしれませんが、再度入居者が決まるまで時間がかかる可能性もあること、災害リスクの影響をまとめて受けやすいこと、周辺の環境変化に対応することが難しいなどの側面があげられます。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 中古一棟マンション・アパート | ・安定して家賃を支払う入居者がいれば、まとまった賃貸収入を期待できる ・運用利回りが新築に比べて高い | ・初期にある程度のまとまった資金が必要 ・空室リスクが高い ・いったん空室になると、入居者が決まるまで時間がかかる可能性も ・リフォームなどで追加コストが必要になる ・災害リスクの影響を受けやすい |
不動産投資のリスク [不動産 投資]
不動産投資にはもちろん、メリットも多いですが、リスクについても把握しておきましょう。また、一般的に不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われていますが、具体的にどのようなリスクがあるのか確認しておきましょう。
空室リスク
不動産投資の主な収入源は賃貸収入です。投資したアパート、マンションが常に満室で、入居者が退室しても、すぐに次の入居者が見つかる保証はありません。借主は契約期間中であっても、退去日の1ヶ月前に通告すれば自由に退去可能。ですから不動産のオーナーは、常に空室リスクを意識して不動産運営に務める必要があります。
空室リスクを避けるには、優良物件を確実に購入すること、リフォーム等で物件の価値を高めること、入居者を確保するために家賃を下げること、空室保証サービスを活用する、などいくつかの対応策が考えられます。
家賃滞納リスク
投資先のアパートやマンションの借主が、必ずしも家賃を払ってくれるという保証はありません。家賃を期日までに支払わない滞納だけでなく、支払わずに居座られるパターンや支払わずに逃げられるリスクもあります。さらに家賃滞納者がいると、家賃を回収するまでは空室と同じで家賃収入が見込めませんので、予定していた利回りを確保できないことになります。
滞納リスクを避けるには、毎月家賃を支払ってくれる借主を探すことが大切。ただし、厳しい審査を行い、通過した方でないと家賃を滞納されてしまう可能性が高くなります。もし家賃を滞納された場合、オーナー自らが家賃を回収するのは非常に労力がかかりますので、滞納保証サービスを利用するのがよさそうです。また、入居者募集や建物の管理代行を不動産会社などが請け負うスタイルが増えてきています。オーナーは手数料を支払いますが、安心を得て手間が省ける保証システムを利用することも検討しましょう。
不動産の老朽化リスク
月日が経つにつれ、建物の老朽化が進みます。安定した入居者を確保するためにも、常に物件を最良の状態に維持する費用が必要です。「長期修繕計画」を十分検討しておく必要があります。
不動産価格の下落リスク
1980年代のバブル期の不動産価格の上昇は、バブル崩壊とともに暴落しました。1990年代以降は不動産価格の下落が続いています。ただ、ここ数年は都市部と地方で不動産価格の二極化が進んでいます。投資した不動産価格が投資した時よりも下落した場合は、損失を抱えることになります。これを不動産価格の下落リスクといいます。
不動産価格の下落リスクを避けるには、値下がりリスクに強い優良物件の確保、投資物件のリフォームなど不動産の老朽化を回避する運営管理が必要になります。
金利上昇リスク
金利と住宅ローンの関係は非常に密接です。日本の政策金利は日本銀行(日銀)が2006年7月にゼロ金利政策を解除した後、0.5％まで上昇しました。ところが、世界的な経済危機が広がるなか、2008年12月には追加利下げを実施し、0.1％まで政策金利を引き下げています。これを受けて住宅ローン金利も下落に転じています。2009年1月現在、日本の金利が上昇する可能性は低そうです。ただし、低金利時にローンを組んで物件を購入した場合、ローン金利が上昇すると返済金額が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。今後、金利が上昇する場面では十分注意したいところです。金利上昇に備えて、固定金利でローンを組んだり、金利上昇局面を想定した返済プランを立てるなど、柔軟な対応が求められます。
不動産投資
|
投資術 |
